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買房子貸款不足額怎麼辦？！
原本說八成，實際只給貸七成！！

[留意買賣陷阱]

買房子時常常聽到房仲或代銷話術：自備xx萬超低頭期款可入主，或我們有配合的行庫，貸款可貸八成、九成沒問題。小心這幾句話就是陷阱！

所有的銀行貸款都必須依 1.人的條件。2.標的物之價值。來評估可放貸額度，必須有明確的數據才可估算，沒有所謂口頭上的沒問題。

當貸款額度不足的時候，建商可是一切照著合約走，只剩三條路給你選1.撤銷買賣沒收訂金。2.成立與建商之間的債權債務關係(利息怎算??)。 3.民事訴訟(假扣押、查封、拍賣)。

那買房時又該如何保護自己呢？

建議在簽署買賣契約時與建商、代銷或是房仲溝通簽立特別約定事項，雙方約定核貸金額，附契約撤銷條件及明確的違約賠償條件，以避免房貸額度不足時面臨無法給付差額或未來訴訟之窘境。可參考民法246條（契約標的給付不能之效力）、247條（因契約標的給付不能之賠償及時效）、250條（約定違約金之性質）。

約定事項範例：

《 買賣雙方合意，若買方無法貸款足額新臺幣 # # ，買賣雙方合意解約。並買方應付賣方之違約金X萬元正，其餘已付款項無息返還買方。》

內政部買賣糾紛案例及統計

糾紛案例及統計 | 內政部不動產資訊平台

成屋履約保證， 防止買賣毀約損失

1.以履保方式進行買賣
2.指定履保特約認證地政士

近幾月諸多不動產詐騙事件鬧得沸沸揚揚，其共同的缺失就是沒有第三方履約保證。履約保證對房屋買賣雙方都有保障，但到底什麼是履約保證呢？

簡單說就是買賣雙方約定將買賣價金交付予公正第三方保管，當買賣契約生效並確實依約完成移轉登記後，再由第三方依約定階段性支付賣方買賣價金。

買賣雙方可透過各大建經公司或銀行，進行履約保證程序，雙方一併簽署「不動產買賣契約書」、「買賣價金履約保證申請書」及「買賣價金履約保證證書」，買方將價金存入信託專戶後，經由 [ 履保特約地政士 ] 進行產權移轉登記作業，買方點交確認無誤後才撥款。

履約保證手續費用通常為房屋金額的萬分之6，費用通常由買賣雙方各付一半，如果買賣價金龐大、手續費高，可與建經公司或各大履保行庫商談折扣。

以下提供履保流程圖，及履保特約證書範例供大家參考。

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據了解此手法多針對無房貸設定的不動產。一般在買賣流程不熟悉的狀況下，很容易被假冒地政士之名的詐騙集團得逞。

建議買賣過程中要做履約保證並確實的核對登記地政士證號及身份，避免因為省小錢而將多年的辛苦積蓄付諸東流。

-- 留言處附上買賣流程圖表供大家參考 --

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